Целями технического надзора за строительством объекта недвижимости являются:

  • Обеспечение строительства без превышения его сметной стоимости.
  • Обеспечение применения строительных материалов, указанных в проекте (смете) строительства.
  • Обеспечение строительства в заданные сроки и в заданном объеме.
  • Обеспечение высокого качества строительства.

Задачей организации, предоставляющей услугу по техническому надзору, является совокупность действий - визуальных, документальных, инструментальных, технических - для достижения целей технического надзора, участие в сдаче завершенного объекта Государственной приемочной комиссии.

Результатом работы организации, осуществляющей технический надзор, являются отчетные материалы о ходе реализации проекта, включающие в себя описание выявленных дефектов и нарушений, фотоматериалы, графики выполнения работ, таблицы расхода средств и т.п.
В соответствии с действующим законодательством функция технического надзора за строительством может быть передана любой профильной организации, имеющей право осуществлять технический надзор, т.е. организации имеющей строительную лицензию (до января 2010г.) или свидетельство о членстве в СРО (с января 2010г.).
Из выше сказанного не трудно определить, что технический надзор, как услуга, потребляемая инвестором в период строительства объекта недвижимости, не распространяется на такой цикл жизни объекта недвижимости, как эксплуатация (пользование). Т.е. с момента приемки Государственной комиссией объекта недвижимости в эксплуатацию, организация, осуществлявшая технический надзор, заканчивает свою работу на объекте, после истечения короткого срока (1 месяц) перестает нести ответственность за дальнейшее «беспроблемное» существование объекта. Кроме того, инвестор, выступающий уже в качестве владельца объекта недвижимости, сталкивается с необходимостью привлечения УК на период эксплуатации и проблемой организации качественной передачи объекта недвижимости от строительной организации эксплуатирующей.
В настоящее все большую популярность у владельцев коммерческой недвижимости приобретает услуга, предлагаемая УК и решающая проблему преемственности объекта недвижимости при переходе объекта из стадии строительства в стадию эксплуатации. Это услуга строительного контроля. В чем ее суть и отличие от услуги «Технический надзор»? Цели строительного контроля на период строительства абсолютно те же, что и у «технического надзора», но задачами УК, в дополнение к тем, которые выполняет «Технический надзор», является обеспечение качественного ввода в эксплуатацию объекта недвижимости и последующая его эксплуатация в течение многих лет. Гарантией качественной эксплуатации объекта недвижимости являются накопленные знания об объекте персоналом УК в процессе строительства, позволяющие создать совершенные регламенты обслуживания инженерного оборудования и строительной части объекта, налаженные отношения с поставщиками энергоносителей, государственными и муниципальными организациями. Также, что не маловажно для владельца объекта недвижимости, УК несет в какой-то части материальную и моральную ответственность за качество строительно-монтажных работ и оборудование, принятые в эксплуатацию с участием специалистов УК. А это в свою очередь очень серьезная мотивация УК для более тщательного контроля за исполнением строительной организацией проектных решений, строительных технологий и т.п.
Мы рекомендуем для заинтересованных сторон - инвестора и управляющей компании - эффективный алгоритм отношений: договор на оказание УК консультационных услуг с предметом «Строительный контроль» на период строительства объекта недвижимости и последующая трансформация отношений в договор на управление и эксплуатацию объектом недвижимости между владельцем и УК.
 
Александр Вражнов
Генеральный директор  ЗАО "Эмерджент Про"
Property facility management, №6, февраль 2010