Только в Центральном регионе существует более 100 фирм, которых мы называем «щипачами». Они не заинтересованы в развитии, компании, бренда, создания имиджа. Эти компании нацелены на быстрое получение прибыли. Существование реестра недобросовестных поставщиков на сайтах государственных закупок не решает проблемы, т.к. место «сгоревшей» фирмы сразу занимает другая. 

Подобные фирмы в процессе торгов легко снижают стоимость своих услуг ниже себестоимости. Не редки случаи снижения до 90% от первоначальной стоимости лота. При этом фирмы практически ничем не рискуют. Основные риски несет Заказчик, т.к. после таких торгов он обязан заключить контракт и сотрудничать с такой фирмой. В силу несовершенства ФЗ №94 «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» такие фирмы находят лазейки, и прекрасно существуют в поле государственных закупок. Расторгнуть такой государственный контракт, возможно только приложив немалые усилия путем судебных тяжб. Заказчик вынужден терпеливо ждать окончания срока контракта и получать минимальные услуги с низким качеством, которые не соответствуют уровню, первоначально установленному в техническом задании. Фирма создает видимость работы, и в любом случае получает свою прибыль.
Такого рода организации специализируются, как правило, на рынке государственных контрактов и на рынке коммерческой недвижимости не проявляются.
Обычно в профессионально составленных контрактах на управление объектом коммерческой недвижимости отражаются пункты, касающиеся оценки качества услуг с критериями оценки и приложением 2-х стороннего акта результатов оценки качества. Применение такой системы контроля работ позволяет собственнику расторгнуть договор с недобросовестным подрядчиком.
Сложно представить компанию, которая дорожит своей репутацией, именем, имиджем, активно занимается продвижением бренда и при этом снижает цену контракта ниже себестоимости, берет на себя обязательства, которые не сможет исполнить.
Скрытый демпинг
Существует несколько видов скрытого демпинга. Например, компания давно работает с Заказчиком (собственником недвижимости), в распоряжении которого имеются как бюджетные, так и внебюджетные средства. Заказчик заинтересован в работе именной этой компании. В этом случае компания готова снижать стоимость контракта до любого уровня, т.к. получив контракт, Заказчик компенсирует из внебюджетных средств необходимую разницу в стоимости, чтобы получать качественную услугу в соответствии с техническим заданием.
Другая ситуация: компания обладает достаточными оборотными средствами и имеет своей целью получить «имиджевый» объект. Компания готова снизить цену до уровня себестоимости и ниже. В начальный период действия контракта компания использует собственные ресурсы для компенсации недостатка средств по контракту для оказания качественных услуг и использует этот объект для повышения своего имиджа и в целях маркетингового продвижения на рынке. Часто оказывается, что понесенные затраты от таких контрактов ниже полноценной маркетинговой компании, и дают очень хороший эффект для УК.
Рассматривая вопрос демпинга на рынке коммерческой недвижимости можно утверждать, что понятие «демпинг» придумано представителями заказчика (собственника), контролирующими вопросы управления и эксплуатации недвижимости и напрямую заинтересованными в получении личной выгоды.
Как правило, у ответственного лица есть бюджет на управление, эксплуатацию, который складывался годами. В этом бюджете и «учтена» доля его личной заинтересованности. Именно по этому, ему выгодно сохранить размер бюджета, он не желает его оптимизировать и уменьшать. Каким же образом заинтересованное лицо получает свою долю личной выгоды? Как правило, речь идет о банальной «благодарности» от компании подрядчика, которая состоит и ним в соглашении. Чем больше заинтересованный сможет собрать бюджет, тем о большей «благодарности» он сможет попросить.
Такие случаи реже встречаются в сегменте бизнес - центров, и особенно редки, когда настоящий собственник физически присутствует на своем объекте. В таких бизнес - центрах вокруг собственника создается почти семейная, добропорядочная атмосфера.
Достаточно часто подобные случаи встречаются в сегменте коммерческих корпоративных сетей, например в некоторых коммерческих банках. При проведении конкурса на оказание услуг ориентиром служит установленный бюджет, который не подлежит корректировкам. Как правило, используют непрозрачное и запутанное техническое задание. Компании, которые предложили стоимость выше бюджета - автоматически проигравшие «дорого, не выгодно», компании, которые предложили стоимость ниже бюджета - демпингующие компании «хотят любыми путями пробраться на объект» или «неправильно поняли техническое задание».
 

ris1

Ответственные лица пугают Собственника страшным словом демпинг, а еще тем, что сломается ИБП или ДГУ. После таких слов практически любой Собственник начинает задумываться о безопасности и сохранении недвижимости, инженерных систем - ведь столько сил и средств вложено в то, что бы все работало. Именно на этом опасении и играют заинтересованные в личной выгоде сотрудники.
Еще одна иллюстрация действий лично заинтересованных ответственных лиц со стороны заказчика. На объекте собственник проводит дорогостоящие работы по автоматизации систем жизнеобеспечения здания для увеличения надежности работы оборудования и уменьшения влияния человеческого фактора. Тем не менее, ежегодно происходит увеличение числа необходимых специалистов и как следствие бюджета на управление эксплуатацией. Понятно, что увеличение объема работ (как и количества персонала) требуется только на бумаге, по факту эти сотрудники не нужны. Получается, что ответственный контролирует работу компании подрядчика, закрывает глаза на то, что подрядчик задействует меньшее количество ресурсов, и за это получает свою долю вознаграждения.
Если торги проводятся с разбивкой всего объема на несколько лотов по разным видам работ или местоположению объектов, и неожиданно все лоты выигрывает одна компания - стоит задуматься, это не случайно, для кого-то это выгодно. Оптом всегда дешевле, чем в розницу.
В большинстве случае, когда на конкурс дается качественное техническое задание (прозрачное, понятное, с фактическими и не завышенными требованиями к УК и к ресурсам, необходимым для реализации проекта) отсутствует коррумпированность ответственных лиц, торги проводятся в узком ценовом диапазоне - себестоимость тендерных предложений варьируется в пределах 15 - 20%. Цены участников торгов соизмеримы и выбор производится уже не только на основании цены, но и на основании других дополнительных характеристик. Это могут быть: система оценки качества услуг в компании, рекомендации других заказчиков, обязательства УК по материальной ответственности за причиненный по вине УК ущерб, оперативность реагирования, размер накладных расходов и т.д.
 

ris2

Советы собственнику
Какие можно дать рекомендации Собственнику:
Во-первых, присмотреться к своему окружению, которое занимается управлением недвижимостью и ее эксплуатацией. При отсутствии личной заинтересованности ответственных лиц величина бюджета может снизиться на 20%.
Во-вторых, проанализировать динамику роста бюджета на управление и эксплуатацию. В условиях нынешней экономической ситуации бюджет должен снижаться.
В-третьих, изучить методику проведения торгов («опт» или «лоты»).
При выборе компании, которая занимается управлением, или эксплуатацией стоит присмотреться к ней. Если компания длительное время оказывала узконаправленные услуги, например клининг или услуги технического надзора, а затем вдруг добавила к наименованию компании аббревиатуру УК или ГК и объявила себя управляющей компанией, то они, вероятно, Вам не помогут. Услуги по клинингу Вам окажут неплохо, но дороже чем можно было бы, услуги эксплуатации будут сомнительного качества, а с уровнем управления PM (Property Management), они, как правило, не знакомы.
Выбирая управляющую компанию, при прочих равных условиях, стоит разобраться в конкурентных преимуществах, что выделяет именно эту компанию из общей массы управляющих компаний и как эти преимущества помогут собственнику добиться бесперебойного функционирования недвижимости с максимальным результатом.

 
 
Олег Липовенко
Управляющий партнер ЗАО «Эмерджент Про»
Property facility management, №7, март 2010